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*재개발의 의의*
재개발 구역 내에 있는 토지를 합리적이고 효율적인 고도 이용과 도시기능을 회복하기 위하여 도시 및 주거환경 정비법이 정하는 바에 따라서 시행하는 건축물 및 그 부지의 정비와 택지의 조성 및 공공시설의 정비에 관한 사업 ,그리고 이에 부대되는 사업을 말한다.
재개발사업은 도시계획사업의 하나이기 때문에 사업대상구역의 지정절차는 도시계획법에 의하고, 대상구역에 대한 사업계획과 시행은 도시및주거환경정비법이 정하는 절차에 따른다.
재개발사업의 절차는 행정청 내부에서 대부분 이뤄지는 계획단계와 사업시행자가 행정청의 인가, 허가, 승인 등을 받아 집행하는 시행단계, 관리처분단계 그리고 공사와 법정절차에 대한 완료단계 등 크게 4단계로 구분할 수 있다.
주택재개발사업은 재개발사업의 하나로서, 노후,불량한 주택이 밀집돼 있거나 공공시설의 정비가 불량한 지역의 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 재개발사업을 말한다. (도시및주거환경정비법 제2조 제2항 나목)
서울시는 도시및주거환경정비기본계획에 따라 무분별한 재개발을 방기하기 위해 2010년까지 3단계로 나눠 재개발을 시행하기로 방침을 세웠다. 1단계는 2004년 ~ 2005년, 2단계는 2006년 ~ 2007년, 3단계는 2008년 ~ 2010년에 구역지정을 신청할 수 있다.
| 사업추진단계 선정 기준 |
 1단계 |
| 최근 3년내 화재, 침수 피해를 입은 주택 비율이 50% 이상인 구역 |
| 호수밀도(65호/ha이상), 노후불량주택비율(60% 이상), 접도율(35% 이하), 과소필지비율(45% 이상) 기준 모두 부합한 구역 |
| 2004~2005년 중 추진될 도시계획시설사업, 이미 1단계로 배분된 구역과 정비기반시설 설치에 연계가 필요한 경우 자치구 및 지역주민의 사업추진열의가 강해 조합설립추진위가 구성됐거나 승인, 신청된 구역, 구역지정 입안이 진행중인 구역 |
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2단계 |
| 1단계에 포함되지 않은 구역을 대상으로 호수밀도(65호/ha이상), 노후불량주택비율(60% 이상), 접도율(35% 이하), 과소필지비율(45% 이상) 기준 중 3가지 이상 조건에 부합된 구역 |
| 2006~2007년 중 추진될 도시계획시설사업, 이미 2단계로 배분된 구역과 정비기반시설 설치에 연계가 필요한 경우 선정 |
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3단계 |
| 1, 2단계에 포함되지 않은 구역 | |
| 재개발사업의 종류 |
도심 재개발 사업 |
| 도심지 또는 부도심지와 간선도로변의 기능이 쇠퇴해진 시가지를 대상으로 그 기능을 회복 또는 전환하기 위하여 시행되는 재개발사업으로서 주로 도심 내의 침체, 낙후지역을 재개발하여 주거, 상업, 업무, 위락시설 등의 단지를 건설하는 재개발 사업 |
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도심 재개발 사업 |
| 노후, 불량한 주택이 밀집되어 있거나 공공시설의 정비가 불량한 지역의 주거 환경을 개선하기 위해 시행되는 재개발사업으로 주택과 부속상가 등을 건설하는 재개발사업 |
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공장 재개발 사업 |
| 노후, 불량한 공장 등이 있는 공업지역의 기능을 회복하기 위해 시행되는 재개발사업 |
| 재개발 사업방식에 의한 분류 |
전면재개발 또는 철거 재개발 |
도시재개발을 협의로 해석할 때 이를 전면재개발 또는 철거 재개발이라 한다. 전면재개발은 밀집시가지, 불량시가지 또는 비위생 주택지를 대상으로 하면서 기존 건축물을 전반적으로 제거해서 새로운 건축물과 공공용지를 확보 할 수 있는 계획적 시가지정비를 하는 도시계획 사업이다.
그러나 이 재개발은 지역환경이 악화되어 도시기능과 주거생활이 그 자체로서는 도저히 허용될 수 없는 일정한 대상지에 대해 토지이용계획을 수립해서 적정한 건축물과 가로, 주차장, 공원 등 도시시설을 재정비하는데 목적이 있다.
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수복 재개발 |
지구수복에 의한 재개발은 도시기능과 생활환경이 점차 악화되고 있는 대상지에서 건축물의 신축을 부분적으로 허용하되 나머지 건축물을 수리?개조함으로써 점진적으로 개선하는 재개발 방법이다.
대상지 안에 보존할 가치가 있는 건축물에 대해서는 되도록 증축 및 개량을 통해 그 가치를 증진하도록 한다. 지구수복은 전면재개발과 지구보존의 복합적 성격을 지니고 있어 지구환경에 어울리지 않는 건축물의 개선을 권고하고 지정하는 내용도 포함하고 있다. |
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보존 재개발 |
재개발대상지가 현재는 그런대로 바람직스럽지만 앞으로 악화될 염려가 있거나 역사적, 문화적으로 보존해야 될 건축물을 포함하는 경우가 있다.
여기서 용도를 규제하고 건축을 제한함으로써 재개발대상지가 이 보다 더 악화되는 것을 방지하고 그 가치를 보존하려는 수법이 지구보존에 의한 재개발이다.
이 수법은 재개발 대상지 자체를 보존하고 건축물이 훼손되지 않게 할 뿐 아니라 지구환경을 개선하면서 가로, 주차장, 공원 등 도시시설을 동시에 정비하는 것을 뜻한다.
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개량재개발 |
| 개량재개발은 철거재개발과 반대방식으로 수행하는 재개발이다. 즉, 지구내의 주거환경을 점진적으로 개선해 나가는 재개발 방식이다. |
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순환재개발 |
| 재개발구역의 일부 지역 또는 당해 재개발구역 외의 지역에 주택을 건설하거나 건설된 주택(양 주택을 합하여 "순환용주택"이라 함)을 활용하여 재개발구역을 순차적으로 개발하거나 재개발구역 또는 재개발사업시행지구를 수개의 공구로 분할하여 순차적으로 시행하는 재개발 방식이다. |
| 사업시행주체에 의한 분류 |
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| 주택재개발사업 방법을 사업시행주체에 따라 법상 분류할 경우 가옥 및 토지의 소유자, 재개발조합, 기초지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사, 제3개발자 등이 있다 |
주택재개발사업을 토지 등의 소유자가 시행할 것인가, 조합이 시행할 것인가 하는 문제는 법률적으로 토지 등의 소유자가 5인 미만의 경우에는 토지 등의 소유자만이 시행할 수 있다. 그러나 토지 등의 소유자가 5인 이상일 때에는 선택적이다.
주택재개발사업의 경우, 일반적으로 수십, 수백인의 권리자로 구성되어 있어 다양한 권리형태의 조정,관리 그리고 사업의 집행은 조합설립에 의한 사업시행이 효율적이다.
※ 재개발사업의 시행주체에 따라서 주택재개발사업의 절차와 내용이 달라지므로 이에 유의해 한다. |
| 기타 분류(서울시의 분류) |
합동재개발방식 |
1983년부터 시행된 합동재개발방식은 사업지역 권리자인 가옥 및 토지의 소유자가 조합을 구성하여 법정 시행자의 자격을 갖추어 자율적으로 주택재개발을 시행하는 방식이다.
사업시행에 필요한 자금과 시공은 순수한 도급자의 지위로 또는 도시및주거환경정비법에 의한 공동사업 시행자 자격으로 주택건설사업자가 제 공하며, 조합원인 권리자에 대하여 구획정리기법의 권리변환(공용환권) 방법을 활용하게 된다.
주택건설사업자로부터 제공된 자금은 조합원 분양 후 잔여시설을 체비시설로 해 이를 시행자가 매각해 충당하거나 정관의 규정에 따라 주택건설사업자가 대물상환받아 처분된다.
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자력재개발방식 |
| 1973년부터 시행된 자력재개발방식은 지방자치단체가 시행자가 돼 공공시설 설치 및 행정지원 등을 담당하고 주택은 주민이 건립하는 형태로 운영하는 방식이다. 즉, 구획정리기법을 도입하여 관리처분계획절차를 통해 환지된 토지에 주민자력으로 주택을 건립하고, 지방자치단체는 공공부문의 투자를 실시하는 기법이다. 자력재개발에 의한 방식의 경우 대부분 단독주택 또는 연립주택 등 저층,저밀도의 개발이 이루어진다 | |