[스크랩] 넬슨의 입지선정 8원칙 해설
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넬슨의 입지선정 8원칙 해설
부동산을 개발함에 있어 입지선정에 대한 여러가지의 나름대로의 각양각색의 학설이나 가설이 존재하지만 가장 많이 인용되고 있는 것이 R.Nelson이 쓴 입지선정의 8원칙입니다. 그러나 이 원칙이 해석되는 과정에서 유통을 이해하지 못하는 분들이 직역을 하다보니 내용이 다소 잘못해석되어지고 있는 부분이 있어 그 내용을 부동산 개발에 맞게 제 나름대로의 해석을 사례를 곁들어 설명 드리오니 하시는 일에 많은 도움이 되었으면 합니다.
< 입지선정 8원칙 >
① 현재 상권 잠재력의 타당성
상권의 잠재력은 두가지 측면으로 이해가 되어야 한다. 첫째는 자신의 상권내에서 차지하는 쉐어의 비율이 향후 확대될 가능성이 있느냐는 것이다. 우리가 상권내 차지하는 쉐어가 50%가 넘으면 과점이 된다고 하며 과점이 되는 상황에서는 상권의 잠재력보다 상권력을 유지하는 것이 목표가 될 것이다. 그러나 자신이 차지하는 쉐어가 10%미만이라면 커질 가능성은 있지만 일번점이 될 가능성은 없는 것이다. 상권의 크기는 근린시설일 경우에는 1km권을 중심상가일 경우에는 3km권을 핵심상권의 범위로 보는 것이 적정하며, 근린시설은 핵심상권이 차지하는 비율이 전체상권의 최소 80%는 넘으며, 중심상가의 경우는 핵심상권이 차지하는 비율이 전체의 60%정도로 보면 된다. 둘째는 자신이 속한 상권이 지역 전체 상권에 차지하는 비중이다. 자신이 속한 상권이 지역전체 상권의 차지하는 비중이 작으면 시설개발로서 흡인할 수 있는 잠재력이 클 것이며, 자신이 속한 상권이 지역전체 상권에서 차지하는 비중이 크면 새로운 시설개발시 외부에서 흡인하는 구매력보다는 내부 시설과의 경쟁에 의해 흡인해야 하는데 어느 일정한 상권력을 가지기 전까지는 외부로부터 흡인하는 구매력은 한계가 있을 것이다. 하지만 일정규모 이상이거나 일정한 수요층이 확보된다면 그 이상 키워나가는 것은 새로운 시설개발에 의해 상권의 잠재력을 게속 키워나가는 것이 바람직하다.
② 상권 접근 가능성
상권내의 잠재력을 자기 점포에 어느 정도 흡인할 수 있느냐 하는 것은 점포 주변을 통과하는 가능성에 의존하게 되는데, 그에 따라 소매업의 업태를 3가지로 나눌 수 있다. 첫째가 고객 창출형이라면 다시 말하면 입지 창출형을 말한다. 자신의 다양한 홍보나 판촉활동에 의해 새로운 고객을 창출할 수 있는 업태를 말한다. 이런 업태를 우리는 집객형 업태라 하고 일반적으로 백화점, 할인점, 시장, 영화관, 테마파크 등을 말한다. 둘째가 근린점 고객 의존형 다시 말하면 입지 적응형을 말한다. 이런 점포는 자신의 능력만으로는 고객을 창출하지 못하고 주변의 집객형 점포에 의존하여 유지하는 점포를 말한다. 근린형 점포가 대부분의 이런 업태로 보면 된다. 셋째가 통행량 의존형으로 독립적인 점포를 말한다. 통행량 의존형 입지를 역세권 입지로 보는데 역세구너 입지에서 가장 중요한 것이 주변의 통행하는 인구수이다. 이런 유동객에 의한 충동성 쇼핑이나 편의성 쇼핑으로 상권력을 가질려면 역세권의 유동인구가 10만명은 되어야 제대로 상권이 형성될 수 있으며 쇼핑몰의 개발도 가능하다고 볼 수 있다.
③ 성장 가능성
입지는 두가지의 유형이 있는데 개방형 입지와 폐쇄형 입지가 있는데 개방형 입지는 성장 가능성이 있지만 폐쇄형 입지는 성장 가능성이 낮다. 주변의 개발이 될 수 있는 유휴지나 나대지, 공장 등의 부지가 있다면 향후 개발이 될 경우 배후 세대의 증가가 예상되지만 그렇지 못하고 개발이 완료된 지역은 인구의 정체가 예상되며, 또한 상업지의 리모델링이나 재건축이 진행되면 형성된 파이를 나누어 먹어야하는 문제점이 있어 자칫하면 슬럼화가 지속될 가능성이 크다. 따라서 성장 가능성이 있는 개방형 입지가 신규 수요를 흡수하고 기존의 건물들의 지속적인 성장을 가져올 수 있어 유리하다. 따라서 성장 가능성이 큰 입지에 위치하는 것이 좋은 입지인 것이다. 그러나 성장 가능성이 큰 입지는 향후 거대한 경쟁시설이 개발될 여지가 있어 향상 신규 개발시설에 대한 정보에 귀를 기울려야 할 것이다.
④ 중간저지성
중간저지성이란 베후 세대의 주민들이와 경쟁력이 있는 상업지로 몰리는 현상이 있는데 이런 주거지와 성업지의 사이에 점포를 개발하여 사람들의 접근성을 중간에 차단하는 입지라는 뜻이다. 그러나 경쟁력있는 상업지에 너무 인접하여 영향권에 속한다면 오히려 잘못 개발하는 것이 될 것이며, 어느 정도의 거리를 두거나 아니면 상업지내에서도 생활도로상에서 지하철에 인접하는 곳이라던지 유동성이 높은 입지에 속한다면 중간 저지성을 발휘할 수 있을 것이다. 하지만 중간 저지성이란 이론적으로는 가능하지만 실제로는 상당히 어려운 부분이다. 입지적인 불리함을 단순하게 중간에 위치하여 접근성을 차단한다는 것임으로 신중하게 접근해야 할 것이다.
⑤ 누적적 흡인력
서울시내의 집객력있는 재래시장들을 보면 대부분 전문상가 형태로 운영되고 있는 것이다. 중소형 점포가 다수 모여서 비교 구매를 용이하게 하여 영업을 활성화시키는 것으로 누적적 흡인력은 인지성이 커지면 상당한 큰 영향력을 발휘할 수 있다. 이런 누적적 흡인력을 가진 대표적인 업종, 가구, 전자, 아울렛, 한약재, 정육, 청과, 수산 등의 시설로서 입지적인 불리함을 극복할 수 있는 좋은 아이템이다.
⑥ 양립성
양립성이 보완관계에 있어 동종업종이 서로 양립하면서 경쟁력을 키운다는 뜻이다. 일반적으로 상가를 개발할 때 이 양립성에 대한 부분을 소홀히 취급하는 경향이 많은데 실제로 번화가인 경우 도로변에 면하는 상가보다는 보도에 면하는 로드샵이 훨씬 활성화가 되어있고 상가의 가격도 비싸다. 명동의 스타벅스의 위치가 연도변이 아니라 보도에 면한 로드샵의 중심지이기 때문에 사람들이 모이는 곳이 되고 활성화되는 곳이 된다. 택지개발 상가의 경우 연도면 상가를 중시하는 것도 좋지만 상가는 모이는 안쪽 보도의 상가도 개발하게 되면 향후 지역의 활성화에 크게 기여하게 된다.
⑦ 경쟁 회피
경쟁이 열세인 중소형 점포를 개발할 때에는 주변의 경쟁력이 뛰어난 점포와 동종업종일 경우에는 활성화에 큰 타격을 받게된다. 할인점의 경우는 도보권인 1km내에서는 동종업종의 매출액의 50%정도 영향을 주는 것으로 조사되고 있으며, 백화점의 경우는 유명브랜드의 입점을 방해하기 때문에 명동이나 영등포 등 부도심의 경우에는 백화점과 경쟁이 되는 쇼핑몰의 개발은 자제를 해야하는 것으로 특히 대형점이 주변에 있을 경우에는 동종 업종의 개발에 심려를 기우려야 하며, 그렇다고 유동객이 많은 대형점의 위치가 가장 활성화가 용이하기 때문에 대형점과의 보완관계에 있는 업종을 선정하여 기존의 유동객을 흡스하는 방안이 적극적으로 도입되어야 한다.
⑧ 입지의 경제성
입지는 두가지의 측면에서 검토가 된다. 유동객이 많은 곳에 비싼 가격을 주고 토지나 점포를 매입하여 높은 매출을 올려 운영을 하거나 그렇지 않으면 가격이 싼 토지에 건물을 크게 지어 고객을 유도하거나 하는 입지를 검토하게 된다. 그러나 전자나 후자 모두다 경제성이 있어야 추진될 수 있는 것으로 입지를 선택할 때에는 정량적인 방법으로 입지에 대한 사업성을 검토한 뒤에 입지를 선택하는 것이 가장 바람직하다. 물론 투자수익율에는 토지를 팔았을 때에의 매매 수익까지도 포함하여서 검토해야할 것이다. |