[스크랩] 쁘로커 구별법
그 사람들의 공통적인 유형을 보면 다음과 같다..
1. 부지에 대해 좋은 것만 이야기한다.
부지에 대해 좋은 것만 이야기한다....땅이 좋다는 둥, 값이 싸다는 둥, 인허가가 났다는 둥, 누구와 이야기가 끝났다는 둥, 수익이 얼마 남는다는 둥....난 시행사든, 그것이 쁘로커가 되었든, 브로커가 되었든....나한테 물건을 가져오는 사람들의 좋다는 얘기는 절대 안믿는다..한귀로 듣고 한귀로 흘리며 예의상 맞장구만 쳐준다.
이유는 다음과 같다..
첫째, 나름대로 디벨로퍼란 사람들의 공통점(단점일 수도 있다)은...남의 얘기는 절대 그냥 믿지 못하는 습성이 있기 때문이다..내가 직접 확인해야 직성이 풀린다..그러므로 내가 확인하기전에는 절대 남의 말을 믿지 않는다.
둘째, 그렇게 좋은 물건이라면 나한테 왜 들어왔을까를 역으로 생각한다..
좋은 땅인데..왜 아직 주인을 못찾았지?
인허가가 난 사업지가 왜 시행이 못되고 있는거지?
인허가전부터 진짜 괜찮은 물건이라면 주인을 찾아도 벌써 찾았으며 왠만한 괜찮은 물건은 아예 주인을 찾아놓고 일이 진행된다. 특히 경기도 광주땅...경기도 광주땅...인허가 났다면서 돌아다니는 사람들...본의 아니게 자신이 사기치고 있다는 걸 알른지...경기도 광주땅은 심하게 얘기하면 저주받은 땅(흔히들 정치적으로 저주받았다고들 얘기도 한다...믿거나 말거나)이며, 거기다가 아파트 사업부지라고 갖고 돌아다니는 땅은 100% 사기다라고 자신있게 얘기한다..하수물량 받아놨다고? 하하하...어디서 주워들은건 있어가지고...^^
누구와 얘기가 끝났다고? 지금 세상이 쌍팔년도도 아닌데..누구하고 얘기 됐다고 인허가가 쉽게 떨어질까...지구단위계획으로 변경어쩌구 저쩌구...하기야 이쪽 계통에 있는 사람들치고 지구단위계획이란 말 모르면 간첩이지만...너무 쉽게 쓴다...그놈의 지구단위계획...근데...조금만 올라가면 도시기본계획에 맞아야 된다는걸 아는지 모르는지...시장이 풀어주겠다고 확약했다고? 지구단위계획의 수립은 시,군,구과 확정은 시,도지사이며..그건 도시기본계획에 의거해야한다는걸 아는지...하기야...5년만 귀둘리면 되지...5년...예전의 준도시취락지역의 국변변경같은건 없다..대통령도 못푼다..
수익이 얼마나 남으니깐 좋은땅이라고? 이궁...사업성분석은 프로그램넣고 돌리면 5분내 CASH-FLOW가 나오고, 암산으로 계산해도 30초내에 오차 3%이내로 금방 나온다...기본적인 요소인 평당땅값과 용적율만 알면..수익이 얼마 나온다는건 이야기할 필요가 없다..수익이 나오는 땅인지 아닌지는 10~20초만 보면 정밀분석대비 오차 3%이내에 나오고 진정한 디벨로퍼라면 남들 5%남기는걸 어케하면 10%남길까를 고민하므로...그런건 얘기할 필요가 없다...
2. 모 건설사에서 참여의향서를 제출했다고 하면서 타 건설사도 관심이 많으니 빨리 가져가라 그런다...
ㅎㅎㅎ...참여의향서 안믿는다..하기야..나도 참여의향서를 남발(?)하니깐...어차피 그건 법적 효력없는거 아닌가? 참여의향서 조건을 보라...공사비, 분양가 합의할 경우 참여하며 PF적극협조라는 단서조항이 꼭 붙어 있다..그 조건은 사막에다가 아파트를 짓자고 그래도 친분관계만 있으면 발급할 수 있는 종이쪽지에 불과하다!! 선수끼리 괜히 경쟁을 유발시키지 않는 것이 좋을 듯...
3. 어디서 주워 들었는지 요즘은 '계좌잔고증명원'도 요구한다..
참...어이가 없다...계좌잔고증명원은 명동사채시장나가면 하루만에 수십억짜리도 몇백만 주면 만들어 주는게 그놈의 계좌잔고증명원이다..그게 뭐가 중요하지?
핑계는 좋다...하도 쓸데 없는 사람이 달라 붙으니 요구한다? 그럼 계좌잔고증명원 갖고 오면 믿을만 한가? 오히려 계좌잔고증명원이란게 뭔지도 모른다는 얘기밖에 안되며 심하게 얘기하면 나 무식하오란 소리밖에 안된다..게다가...계좌잔고증명원을 요구하는 쁘로커치고 똑바로된 쁘로커 못봤다..
난, 계좌잔고증명원갖고 오라면 그런다...건설회사한테 잔고증명원갖고 오라는 사람이 어디있냐고..게다가 그런거 요구하면 아예 안만난다..시간 아깝다..
4. 왠놈의 자료는 그렇게 카피를 했는지...글자를 읽을 수 없다...헉헉...
쁘로커는 산술급수가 아니라 기하급수로 늘어난다...복사본을 복사하고 복사하고 또 복사하니깐...그렇게 글자를 읽을 수가 없는거지..
어라, 어떤건 아예 팩스본도 있어요..환장한다..
왜 그리들 이마빡에 '나 쁘로커요'라고 붙이고들 다니는지....
5. 호텔커피숍을 무지하게 좋아한다..
강남의 모호텔 커피숍을 가면 손님 중 90%가 쁘로커란 소문이 있다..ㅎㅎㅎ 심지어 나중에 보면 같은 물건가지고 2~3테이블에서 동시에도 얘기한단다...참네...ㅎㅎㅎ
6. 황당한 물건을 가져오는 사람은 줄곧, 내내, 줄기차게, 죽을때까지 황당한 물건만 갖고 온다..
이유는...자기가 물건 볼 줄 모르기 때문이다..시체말로 자기가 똥인줄 된장인줄 몰라서 꼭 맛을 봐야 알기 때문에 스스로 걸를 줄 아는 자정의 능력이 없다..그냥 무작정 갖고 온다..
그럴때마다...신뢰도는 무지하게 떨어진다..
7. 자기가 직접 땅주인을 안다든지, 땅작업을 실제로 한 사람을 직접 안다는 경우가 없다..꼭 몇다리를 건너야한다..그러다보니 당초 지주가 500만원/평에 내놓은 땅이 600만원/평에 돌아다닌다..젠장...
심지어는 꼬리에 꼬리를 물고 물고 거슬러 올라가면...어떤 경우는 나중에 실체도 없다..
이것말고도 여러가지가 있지만 가장 큰 특징 몇가지만 들었다..그런데 이게 현실이다..
사업을 책임(!)지고 가지고 가는 사람들이 쁘로커한테 바라는 공통점이 있다..진정한 브로커들은 알것이고 '쁘로커'들은 제발 좀 알고 접근하길 바란다..
첫째, 사업부지의 좋은 점보다는 나쁜 점이 무엇인지에만 온통 관심이 쏟아져 있다..쁘로커가 얘기하는 동안 얘기를 듣는 사람은 쁘로커의 말을 듣지 않고 혼자 속으로 계속 이 땅의 불리한 점이 무엇인지에만 골똘히 골몰한다. 진정한 디벨로퍼는 땅의 나쁜점을 계속 파헤쳐...이걸 내 능력으로 해결할 수 있는건지 없는건지가 중요하며 없다면 깨끗하게 포기한다. 좋은 점은 보자마자 안다..일일이 설명한해도...그런 설명은 일반인들 한테나...
진정 쁘로커한테 듣고 싶은 얘기는 그 땅은 나쁜점이며...그리고 해결방법이 무엇이고...그 땅과 나의 '궁합'이 맞는지를 중요하게 생각한다.
둘째, 위에 말한 쁘로커의 공통점은 몇마디만 해보면 감을 잡는다....더 계속 이야기하는건...쁘로커 자신의 인격자체를 떨어뜨리는 것 밖에는 안된다는걸 알아야 할 것이다..
세째, 노력에 비해 과다한 이윤을 바라지 않았으면 좋겠다..
모든 사업의 기본은 HIGH RISK, HIGH RETURN이다...리스크 없는 하이 리턴은 도둑놈 심뽀다..그러다보니 과유불급이라고..결과적으로 각종 중개수수료때문에 사업을 포기해야 하는 경우도 간혹 발생한다..
사업이 어케해야 되는지 안되는지...기본도 모른 결과다...
실랄한 말을 일부러 썼다..
이 바닥에 있는 사람들이야 걱정이 없지만...그 쁘로커들의 폐해는 부동산을 모르고 투자하는 사람에게는 치명적일 수 있다..
그 쁘로커들의 세치혀때문에..피해를 보는 경우는 없어야 할 것이다..
진정한 브로커는...비록 법적 책임은 없을지언정...도의적 책임은 느껴야 하며..그것으로 FEE를 가름하는 것이다..
※건설업면허및 토목공사관련사항
전번에 올려드린건 설계를 맡기기전 과정이었구요...오늘은
그다음 순섭니다..
집을지을때 종합건설업 면허가 있어야 하는것은 건설산업기본법상에 정해져
있습니다...
연면적(주택)200평이상일때, ,,상가의 경우 150평이상일경우에는
구청에서 건축허가시 신청서류를 접수받을때 종합건설회사의 관련서류를 제출케하여
감독을 합니다...
아뭏든 부산시내에는 700여개의 종합건설업면허를 가진회사가 있고..
이중 괜잖은 업체는 약200여개 내외로 알려져 있습니다..
업체의 선정과 관련해서는 일단 선정할 후보회사의 기존 시공된 건축물을
방문해서 입주자들의 반응을 들어보는것이 가장 좋은 방법입니다.
회사 사장이 보니까 믿음직해서라든지..아니면 싸서..또는 잘아는사람이 강력히
추천해서..등은 일단 후보군에만 넣으시고 기존 건축한 건물을 물어보시고
일일이 방문해보시는것이 객관적일겁니다.
그리고 현장소장에 대해 어떤사람이 올건지 그사람의 경력사항은 어떠한지
알아보십시오...나이보다는 업체와 마찬가지로 기존에 어떤건물의 공사를
해봤는지가 중요할겁니다....
그리고 선정시는 내역서를 긴히 확인하고 계약서에 내역서의 내용을 정확히
이행한다는 문구를 넣고 내역서에도 접인을 찍어서 표시를 하는것이
후에 미시공부분을 줄이는 방법입니다..
계약시에는 결재조건과 하자이행보증서 및 공사지연시(우천,사고를 제외한
업체의 자금문제,또는 결재를 받고 공사를 지연할경우를 확실히 확인하는것이
좋습니다....
이부분은 이쯤하고요....
암튼 이렇게해서
토지구매..설계,,,시공업체,,감리업체를 선정한후에...
종합건설업체에서 토공사업체를 선정..시공에 들어갑니다..
토공부분은 전체 구조공기에 끼치는 시간적 영향이 크고 비용또한 만만치
않습니다...지금까지의 경험상...전체공사비의 약 5-8%사이를 차지하더군요..
지하가 깊을수록,,그리고 이웃건물이 많고 약할수록 지하의 구덩이를 지탱할
바깥의 임시 벽체의 강도가 높아야하므로 비용이 커집니다..
지하를 굴착하면서,,,아마도 현장주변에서 많이 보신 H 빔등으로 버팀대를 대고
계속 파내려 갑니다...요즘은 가장바깥쪽벽은 기계로 콘크리트 벽체를 만들어서
버팀대를 대므로 깊이파지만 흙구덩이가 무너지는 경우는 거의 없습니다..
이런식으로 계속 끝까지 파고나면...목수들이 보통 반층씩 콘크리트을 타설해서
위로 올라옵니다...
지하가 시간이 많이 걸리는이유는 바깥의 흙이 안 무너지게 버팀대 단위로
끊어서 콘크리트를 타설하므로 (1개층에 보통 버팀1개소이므로...2회로 타설됨)
타설후 버팀대를 걷어내는시간+타설회수증가+벽체의 콘크리트 강도확보시간
등으로 지상층의 3배정도시간이 더걸립니다....
그러므로 지하주차장이나...물탱크,,전기시설등을 최소화하는게 시간단축에 유리하고
비용상도유리하지만...주차장법 및 옥상의 면적이 한정되어있어.(일정면적이상시
바닥면적으로 포함) 지하굴착을 하지않을 수가 없습니다...
※대지매입후 설계까지의 과정
먼저 대지구입후 설계까지의 과정까지를 설명드리겠습니다..
1. 대지가 있다..
2. 대지가 있을 경우 설계전 반드시 경계측량을 해야합니다.
이유는...실제 지적도상의 형태와 경계점의 위치가 틀려 시공시작시 측량할경우
이따금 변수가 발생하므로 미리 측량하여 비교한뒤 설계사무소에 그성과도를
넘기는게 좋습니다..
3. 가능한한 아는곳에 자문을 구해 설계를 맡깁니다.
이유는..일단 아는사람이 후에 자질구래한 변경사항을 추가비용없이 넘길수있고
건축주의 의견을 최대한 많이 반영 할 수 있습니다.
단...설계를 맡길때에는 1차도면이 나온뒤 건축주가 검토하고(희망사항반영)
그다음 비용 및 건축공기단축을 위해 시공에 능한 기술자의 자문을
구하는것이 불필요한부분을 축소시키고, 차후의 입주자의 요구사항을
사전에 반영시켜 건축물에 후시공되어 비용이 늘어나는것을 방지할수있습니다.
4. 이런과정을 거쳐서 최종도면이 나오면..
적산사무소(주로 관청의 도면을 가지고 공사발주용 금액을 산정해주는 업체)
를 알아보는것이 좋습니다.
평에 따라틀리지만..대략 평당 삼천원정도면 도면의 공사내용을 빈틈없이
거의 집어넣어서 전체공사가능금액을 추산해볼수있습니다.
단..적산사무소에서 공사내역을 작성할경우 실제 공사가와 차이가 있으나
(대략 건설회사금액보다 약20%정도 금액이 많습니다.왜. 물가정보를 참조로하므로
실제 건설회사의 협력업체금액보다 비싼단가를 적용합니다.)
보통건설회사에서 견적서제출시 도면에서 누락되는 시공부분을 많이 찾을수
있습니다.
5. 이후 공사를 수행할 종합건설회사를 찾아보아야 할것입니다.