[스크랩] 돈되는 경매, 핵심 포인트 짚어보기
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돈되는 경매, 핵심 포인트 짚어보기 |
1부 : 실전 경매 사례
(인천 부평구 청천동 공장 물건)
2부 : 부동산 투자의 새로운 방식
(전략적/공동적 투자 그룹 “R.E. 투자클럽”)
▣ 일시 : 2005년 7월 15일 금요일 (14:00~16:00)
▣ 장소 : 부동산써브 본사 교육장 (4층)
▣ 강사 : 송동원
▸ 現 부동산써브 이사,
▸ 前 계약경제일보 전문위원,
▸ 미국 IREM 임시한국지부 교육담당 부회장 역임
▣ 문의 : 알이써브 02-3452-8609, 1688-4989 (내선 1번)
R.E. SERVE Co
< 1부 : 실전 경매 사례 - 인천 부평구 청천동 공장 물건 >
1. 현장 사진|
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전면 사진 |
건물 입구 |
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접면 도로 |
주변 전경 |
2. 물건 현황
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용도 |
공장용 건물 (아파트형 공장) |
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규모 |
대지면적: 586.3평, 건물연면적: 1,591.5평 (지상 5층 건물) |
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준공년도 |
2001년 4월 |
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소유자 |
XXX 정보통신 주식회사 |
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채권자 |
국민은행 |
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사건개요 |
국민은행이 2001년 4월 30일에 저당권을 설정하여 2004년 1월 19일에 청구금액 약 31억 6,800만원으로 임의경매를 신청한 사건 |
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특이사항 |
▸각종 부대설비 설치로 평당 약 300만원의 공사비가 투입된 건물 ▸1층과 3층 일부만을 소유자가 사용하고 나머지는 임대를 하고 있었으며, 각 임차인들이 보증금을 전액 받지 못하고 명도를 당해야 했기 때문에 종업원 들의 강력한 명도 저항이 예상되었음. ▸경매목록에서 제외된 옥상의 광고탑은 유익비 청구를 할 가능성이 높았음. |
3. 층별 입주현황 및 보증금 내역 (단위:만원)
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층별 |
임차인 |
보증금 |
월세 |
비고 |
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1 |
XX테크 |
- |
697 |
소유자 일부사용 |
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2 |
XX전자 |
8,230 |
821 |
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3 |
XX전자, XX텍 |
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소유자 일부사용 |
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4 |
XX테크 외 5개사 |
5,800 |
373 |
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5 |
XX이즈, 식당 등 |
3,000 |
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옥상 광고탑 |
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합계 |
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17,030 |
1,891 |
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▸ 공장 건물의 임차인들은 대항력이 없는 것으로 판단되었으며, 상가임대차보호법에 해당 되는 임차인도 없었음.
4. 본건 부동산 가격 및 주변상황
▸ 최근 매매사례로 볼때 본건 주변 토지의 가격은 평당 250만원 수준에서 거래되고 있었 으며, 호가는 평당 약 300만원으로 파악되었음.
▸ 인근지역 경매낙찰가는 감정가 대비 평균 80%선을 넘고 있었음.
▸ 본건이 일반매물일 경우 현재가치의 추정은
토지가격 = 586평 X 250만원 = 14억 6,500만원
건물가격 = 1,591평 X 150만원 = 23억 8,000만원
합계 = 토지가격 + 건물가격 = 38억 4,500만원
본건 추정가(건물 감가상각 반영) = 토지, 건물가격 합계액 X 90% = 34억 6,000만원
▸ 본건의 연간 임대수익 추정은
전세가 평당 250만원, 보증금 비율 10%, 월 1부(연 12%)를 적용해서 전체를 임대한다면
본건은 최소한 보증금 39,775만원, 연간 임대수익 42,957만원이 발생 가능했음.
보증금 39,775만원 = 건물연면적 1,591평 X 평당 250만원 X 10%
연간 임대수익 35,000만원 = [(건물연면적 1,591평 X 평당 250만원) - 보증금 39,775만원] X 12%
5. 취득가격 및 부대비용 분석
▸ 낙찰가격 : 33억 6,000만원
▸ 이전비용 : 2억 1,840만원
▸ 명도 예비비 : 2,000만원
▸ 건물 보수 및 청소비용 : 3,000만원
▸ 총 취득가격 : 36억 2,840만원
6. 투자수익 분석
(1) 예상 임대수익 (단위: 천원)
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층별 |
면적 (평) |
임대료 총액 |
보증금 (10%) |
월세 (연 12%) |
연간 임대수익 |
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1 |
358 |
143,200 |
14,320 |
1,288 |
15,456 |
|
2 |
361 |
108,300 |
10,830 |
974 |
11,688 |
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3 |
373 |
111,900 |
11,190 |
1,007 |
12,084 |
|
4 |
377 |
113,100 |
11,310 |
1,017 |
12,204 |
|
5 |
120 |
36,000 |
3,600 |
324 |
3,888 |
|
합계 |
1,589 |
512,500 |
51,250 |
4,610 |
55,320 |
※ 임대료 평당 300만원 가정 (단, 1층은 평당 400만원 가정)
(2) 예상 투자수익 분석 (단위: 천원)
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번호 |
구분 |
금액 |
비고 |
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1 |
본건 토지 감정가 |
1,589,324 |
2004년 1월 감정 내역 |
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2 |
본건 건물 감정가 |
3,578,038 | |
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3 |
제시외 건물 감정가 |
900 | |
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4 |
본건 감정가 합계 |
5,168,262 | |
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5 |
최저 입찰가 |
2,532,449 |
2회 유찰 |
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6 |
낙찰 가격 |
3,360,000 |
감정가의 약 65% |
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7 |
이전비용 |
218,400 |
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8 |
명도 예비비 |
20,000 |
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9 |
건물보수 및 청소비용 |
30,000 |
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10 |
총 취득가격 |
3,628,400 |
6 + 7 + 8 + 9 |
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11 |
임대보증금 |
51,250 |
임대료 총액의 10% |
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12 |
대출금 |
1,451,360 |
총 취득가격의 40% |
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13 |
실제 투자비용 |
2,125,790 |
총 취득가격 - 임대보증금 - 대출금 |
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14 |
연간 임대수익 |
553,200 |
월세 4,610만원 X 12개월 |
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15 |
공실률 |
55,320 |
연간 임대수익 X 공실률 10% 가정 |
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16 |
대출이자 |
101,595 |
대출금 X 대출금리 7% 가정 |
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17 |
연간 순수익 |
396,285 |
연간 임대수익 - 공실률 - 대출이자 |
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18 |
연간 임대수익률 |
18.6% |
연간 순수익 / 실제 투자비용 |
< 2부 : 부동산 투자의 새로운 방식 - “R.E. 투자클럽” >
1. “R.E. 투자클럽” 소개
R.E.투자클럽은 각 분야의 전문가들로 구성된 “투자전문위원단”을 중심으로 부동산 투자에 관심이 높은 사람들이 모여 시너지 효과를 발휘하는 부동산 전문 공동투자클럽입니다.
기존에 일방적으로 진행되던 부동산 투자방식과는 달리 클럽회원 모두가 투자의 전과정에 적극적으로 참여함으로써 스스로 투자가치를 판단할 수 있는 능력을 키우고, 투자수익의 극대화를 위해 클럽회원간의 전략적 / 공동적 투자방식을 추구합니다.
2. 투자 흐름도
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투자물건 수집 |
▸부동산써브 프랜차이즈를 통해 전국의 우량 투자물건 수집 ▸“(주)알이써브” 부동산펀드매니저의 철저한 현장 조사 |
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투자전문위원단 검증 |
▸“(주)알이써브” 전문위원단의 투자 적격성 검증 ▸검증 대상: 수익성, 권리분석, 세무관계등 판단 ▸투자전문위원단: 부동산전문가, 변호사, 세무사, 교수등으로 구성 |
▼
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투자물건 선정 |
▸엄격한 검증 과정을 통해 최고 / 최선의 투자물건 선정 ▸물건소유자와 실제투자시 발생될 제조건 사전조율 |
▼
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투자자 모집 |
▸R.E.투자클럽 회원에게 E-MAIL 공지 (투자 우선권 부여) ▸부동산써브 사이트 공지 / 투자설명회 개최 / 현장답사 |
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투자 실행 |
▸실제 투자에 참여할 R.E.투자클럽 결성 / 계약체결 / 소유권이전 ▸투자금액별 지분등기 |
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투자이익 실현 / 정산 |
▸부동산시장 흐름분석을 통한 최선의 임대수익 / 매각차익 실현 ▸투자지분별 투명한 수익 정산 |
3. “R.E. 투자클럽”의 장점
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구분 |
R.E. 투자클럽 |
개인의 직접 투자 |
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전문성 |
▪분야별 전문가 분석에 의한 투자결정 |
▪비전문적인 개인의 투자 판단에 근거한 투자 |
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안정성 |
▪지역별, 종류별 포트폴리오 구성 가능 → 투자 위험 분산 ▪소액으로도 대규모 부동산 투자 가능 → 안정적이고 검증된 우량 부동산 투자 |
▪개인 판단에 의한 투자로 안정성 저하 → 투자 리스크 증가 ▪개인의 투자금액에 따라 투자대상 결정 → 투자 자금 불충분시 투자 대상 범위 협소 |
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관리성 |
▪지속적인 부동산 시장 흐름 분석 → 시기적절한 매도 시점 파악 ▪전문관리인의 투자 부동산 관리 → 원거리의 부동산 관리 가능 |
▪부동산 시장 파악의 전념 곤란 → 매도 타이밍 포착의 어려움 → 부동산시장 변화에 따른 대처능력 미흡 ▪관리의 어려움으로 원거리 부동산 투자 곤란 |
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세제 혜택 |
▪누진적인 현행 양도소득세 체계 하에서 양도소득세 절세효과 발휘 |
▪높은 세율의 양도소득세 부담 → 양도차익의 9~60%
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4. 가입 혜택
▸ (주)알이써브가 발굴한 우량 투자물건에 투자 우선권 부여
▸ (주)알이써브 주관의 “부동산 펀드매니저” 교육과정 40%할인 수강
▸ (주)알이써브 주관의 “투자 설명회” 무료 참석
▸ “R.E. 투자클럽” 정기 세미나 개최
→ 부동산 시장 흐름 분석 / 정책 해설 / 투자 자문
▸ “R.E. 투자클럽” 온라인 커뮤니티 개설
→ 클럽 회원간 투자 정보 교류 / 친목 도모
가져온 곳: 
출처 : 부동산 |글쓴이 : 하늘 여행 [원문보기]