[스크랩] 강북광역개발(재개발ㆍ재건축ㆍ뉴타운)에 특별법 지원...

강북광역개발 날개 단다

재개발ㆍ재건축ㆍ뉴타운에 특별법 지원까지

 

 

각종 개발사업과 지원이 집중되면서 서울 강북지역이 개발 붐을 맞고 있다. 지난해 6월 299곳이 재개발예정구역으로 지정된 데 이어 최근 361곳이 재건축예정구역으로 예고됐다. 현재 개발 중인 15곳에 11개 뉴타운지구가 추가됐다. 대부분 강북권이다.

여기에다 강북지역 개발을 위한 특별법이 만들어지면 이 법의 지원을 맡는 사업지역(도시구조개선지구)이 생긴다. 아파트 재건축 규제 등으로 강남지역에는 악재만 쌓이는 반면 강북엔 개발호재가 넘치는 상황이다. 하지만 규제 완화, 특별법 제정 등 제도변화와 맞물려 개발재료가 쏟아지면서 투자자든 실수요든 헷갈리게 마련이다. 이 때문에 전문가들은 재료의 옥석을 가려야한다고 말한다.

◇개발에 힘 받겠지만=강북지역에 재건축 바람이 불 전망이다. 이제까지 재건축은 아파트에서만 이뤄졌다. 1980년대 초반 이전에 지어진 낡은 아파트가 대부분 강남에 몰려 있어 강북지역은 조용했다. 이번에 예고된 재건축예정구역 4곳 가운데 3곳꼴인 266곳이 단독주택지역이고 이중 75%(188곳)가 강북에 몰려있다.

단독주택 재건축은 아파트와 달리 안전진단 절차가 없기 때문에 예정구역으로 지정되면 곧 사업을 시작할 수 있다. 이미 활발하게 진행되고 있는 재개발에 재건축까지 가세하면서 강북지역 개발은 재개발ㆍ재건축이란 두개의 날개를 다는 셈이다.

강북지역은 주로 낡은 단독주택이 많은데 재개발요건에 맞는 곳은 재개발방식으로, 그렇지 않은 곳은 재건축으로 개발된다. 재개발ㆍ재건축요건 등이 완화돼 사업도 좀 더 수월해진다.

뉴타운지구와 특별법의 도시구조개선지구는 재건축ㆍ재개발구역이 한데 모인 광역개발지역이다. 뉴타운은 이제까지 서울시의 조례에 근거해 일부 기반시설 등을 지원하며 개발사업을 촉진했다. 특별법은 지원을 더욱 보강한 법적 근거를 마련하려는 것이다. 조례나 현행 법률로 지원할 수 없는 우수학교 유치, 건축규제 완화, 국고 지원 등을 담을 예정이다.

뉴타운지구나 도시구조개선지구에서 개별 사업장은 재건축이나 재개발로 추진된다. 시범에서 3차까지 대부분의 뉴타운지구는 주거여건을 훨씬 더 개선할 수 있는 도시구조개선지구로 바뀔 것으로 보인다. 현재 국회에 제출돼 있는 도시구조개선특별법은 서울시장이 요청해 건교부 장관이 받아들이면 된다.

서울시 관계자는 “특별법이 시행되면 뉴타운지구는 사실상 없어지고 강북은 도시구조개선지구 중심으로 개발될 것”이라고 말했다.

◇투자성은 떨어질 수도=지역적으로는 도시구조개선지구가, 사업방식으로는 재개발이 관심을 끌 것으로 보인다. 이제까지 강남에 비해 떨어지는 교육ㆍ문화 등의 기반시설이 도시구조개선지구에 확충된다. 주거여건이 나아지는 데 따라 집값 상승 기대도 커진다.

집 크기(34.8평 이하)ㆍ중대형 평형비율(20% 미만) 등 재개발의 건축 규제가 재건축 수준으로 완화된다. 건축규제는 같아지는 대신 재개발은 초기부터 시공사를 선정해 함께 사업을 진행할 수 있어 재건축보다 사업을 빨리 진행할 수 있다.

공공시행할 경우 용적률 인센티브 등의 건축규제 완화를 받을 수 있는 사업방식도 재개발이다. 용적률이 높아져 다른 구역보다 분양수익이 많이 나오고 조합설립 절차 등이 생략돼 사업기간이 줄어드는 장점이 있다.

이에 따라 도시구조개선지구 내 재개발구역이 사업전망에서 가장 나을 것으로 예상된다. 같은 지구 내에선 구역별로 교통 등 입지여건과 사업부지 규모, 용적률 등 건축조건 등에 따라 사업성이 갈린다.

특별법이 시행되기 전인 현재로선 뉴타운지구 내 각 구역들을 대상으로 사업성을 따질 수밖에 없다. 특별법 시행 전에 사업시행인가를 받는 곳은 특별법 적용을 받지 못한다.

하지만 도시구조개선지구에서 토지거래허가제가 크게 강화돼 10평 이하의 소규모 재건축ㆍ재개발지분도 거래허가를 받아야 한다면 투자성은 떨어질 수 있다. 시세차익을 노린 투자자 입장에선 날벼락인 셈이다.

뉴타운지구 가운데 도시구조개선지구로 지정받지 못하는 곳이 나올 수도 있다. 노후도 등 개발요건에 맞지 않아 사업이 장기화할 우려가 높은 곳은 서울시장이 요청해도 건교부 장관이 인정하지 않을 수 있기 때문이다.

도시구조개선지구 이외 지역의 재개발이나 재건축구역에 대한 관심은 상대적으로 떨어지겠지만 개발호재가 많은 용산이나 한강변 등 입지여건이 좋은 곳은 인기를 끌 것으로 보인다.

조인스랜드컨설팅 백준 사장은 “입지여건ㆍ사업속도ㆍ거래제한 정도 등이 투자의 관건”이라고 말했다.

강북개발 어떻게 이뤄지고 투자유의점은 무엇인가
구분	구조개선지구 안（특별법 대상）		뉴타운지구 안		기타지역
	재건축	재개발	재건축	재개발	재건축	재개발
지정요건 완화	없음	-기타지역 요건완화와 동일 -공공시행시 요건 완화（구체적인 기준은 미정）	없음	기타지역 요건완화와 동일	없음	-11월부터 노후ㆍ불량 건축물（준공 20년 이상） 기준 건축물 총수의 3분의2 이상→60％ 이상，호수밀도 70가구／㏊ 이상→60가구／㏊ 이상
건축규제 완화	기타지역 요건완화와 동일	-기타지역 재개발 요건완화와 동일 -공공시행시 전용 25．7평 이하 비율 80％ 이상→60％ 이상，층수 완화	기타지역 요건완화와 동일	기타지역 요건완화와 동일	-단독주택 재건축의 경우 1종주거지역 용적률 150％ 이하→170％ 이하， 2종지역 층수 7·12층 이하→평균 10·15층 이하	-11월부터 크기제한（최대 전용 34．8평） 폐지， 전용 18평 이하 의무비율（40％ 이상）폐지
용적률 인센티브	없음	-공공시행시 용적률 50∼100％포인트 상향（최고 300％）	없음	없음	없음	없음
교육·기반시설 지원	-우수학교 유치 지원 -기반시설 등 지원		-기반시설 등 지원		없음
토지거래허가제	-추진단계서 허가구역 지정 -허가대상 기준면적（주거지역 54평 초과） 축소		-지구지정때 허가구역 지정		해당없음
토지분할（지분쪼개기） 규제	-지정 이후 금지	-이미 금지	없음	-이미 금지	없음	-이미 금지
투자 유의점	▶입지여건 등으로 지구나 구역 선택 -한강변，대규모 개발지역 인근， 역세권， 강남권 등 -기타지역 재건축·재개발은 뉴타운·구조개선지구 인근 ▶뉴타운지구보다 구조개선지구의 투자성이 좋아 -교육여건·기반시설 지원으로 주거여건 좋아져 ▶같은 구조개선지구나 뉴타운지구안에선 사업 빠른 구역이 유리 -단독주택 노후도 요건（준공 20년 이상 건물이 전체의 3분의 2 이상이거나 2분의1 이상이고 준공 15년 이상된 다세대·다가구가 전체의 10분의 3 이상）에 맞아야 사업 가능하기 때문에 노후도 요건 맞는 지역 선택 -뉴타운이나 구조개선지구의 경우 사업단계 빠른 곳 -기타지역에선 재개발·재건축기본계획상의 1단계지역 ▶구조개선지구 내에선 공공시행 재개발이 사업성 좋아 -용적률 증가 등으로 일반분양분 늘어 분양수익 증가 -인센티브로 늘어나는 용적률의 75％는 임대주택으로 지어야 -재건축은 공공시행하더라도 혜택 없어 -공공시행하려면 주민 2분의 1 이상의 동의 필요 ▶용적률·층수 제한 살펴야 -기존 용적률과 계획용적률 차이가 커야 사업성 높아 -지역에 따라 층수제한 다른데 층수 높을 수록 사업 유리 ▶단독주택 재건축사업 늦어질 수도 -이해관계 복잡해 동의받기 어렵고 시공사 선정 늦어 초기 자금난 생길 수도 ▶단독주택 재건축 지분쪼개기 유의 -조합원 수 늘어나는 만큼 분양수익 줄어 투자성 감소 ▶구조개선지구 내 토지거래허가제 강화 타격 클 수도 -웬만한 지분거래에 토지거래허가 받아야할 경우 투자수요·거래 위축
＊구조개선지구 내용은 특별법 제정 과정에서 달라질 수 있음． 자료：건교부·서울시·업계 종합

출처 : 건국대 디벨로퍼

글쓴이 : 설악 원글보기

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