[스크랩] 시행의 고수가 될려면?

회원여러분 안녕하세요?

저는 자금사를 운영하는 임영택 입니다.

가끔  시행 자금 상담을 하다 보면 좀 답답한 면이 있어 난처해지곤 하는데

오늘은 그런 내용을 나름대로 정리해 올려 여러 분께 도움이 되었으면 하는 바램으로 이글을 올립니다.

 

첫째: 토지작업? (철저하게 조사후 계약금을 반드시 지불하라)

 

나름대로  지역 여건,  주변 상권, 인구수,  개발호재 등등  기타 그지역의  상황을 면밀하게 관찰하고

판단하여  어떤 대상의 토지를 개발한다고 할때  무엇 보다도 먼저 고려해야할것은  과연  분양성,

사업성,  환금성입니다.    기본적인 조사가 어느정도 끝나면  토지를 매입하고 ( 반드시 계약금을 지불하고)

주변 부동산을 공략하여  사업의  당위성과 공생 할것을 중점으로 유리한 위치를 선점 하세요.

(미계약시는 개발한다는 소문으로 지가상승으로 매도 하지 않아 낭패를 볼수 있음)

주변 부동산이 먹을 꺼리가 없을때는  투자자나 예상 입주자가 주변 부동산에 문의시 가장 큰 걸림돌이

발생 되어  여러분들의 시행에 먹구름으로 작용할수 있읍니다.

 

둘째: 사업성공률? (지방, 시, 마다  편차 발생)

0.  용인 지역 :  아파트  시행성공률 100%   타운 하우스  60%   빌라형 단독주택 40%

0.  서울 지역 :  아파트         "          90 %   타운 하우스  70%   빌라형 단독주택 60%

                       아파트형 공장        80%

0.  양주시     :  아파트   시행성공률 80%    타운 하우스  80%   빌라형 단독주택 80%

0.  안양시 ,  군포시 ,의왕, 광명시 ,  안산시 , 수원시 , 등은  모든조건이 비슷함  균일  80~90%  (미분양 거의 없음)

0.  역세권은 거의 동일하게 작용: (수도권에 한함)

     오피스텔, 아파트 , 주상복합,  100%     상가 80%  

0.  파주, 화성, 의정부, 양평    아파트 70%   타운하우스 80%   빌라형 단독주택  90%

0.  일산, 분당 , 산본,등등  신도시들은  더 이상 개발할곳이 없어 제외함. 

0.  상업지역(공통):  주거인구대비, 유동인구수를  조사한후  상가수 를  나눈 것으로 함.

     높은 땅값에  분양률 저조로  일부를 제외한 거의 모든 부분  시행자금 소멸위험 부담 큼.

     토지비,  주변시세,  유동인구수, 거주인구수, 를  반드시 일일이 체크하실것.

0.  판교 :  아파트, 타운 하우스는 강세이나  빌라형 단독 주택은  좀 떨어짐.

0.  경기북부지역 :  리조트, 골프장, 휴양시설 등  특정 건들만 호재    나머지는 많이 떨어짐.

0.  그외지역 :  시공사가  어디 메이커 이냐 에 관건임.  이는 반드시 잘못된 것이지만  대기업 위주의

                      선호도가 관건임 (아파트, 주상복합)

0.  지방도시 :  부산, 울산 , 천안, 대구, 대전,등은 편차가 심해 각자 판단 할것.

*  위  성공률은 절대 정확한것은 아니므로 참고만 하세요 *  

 

셋째: 무리한 시행?

자기자본의 절대적 안배 없이 시행하면  200% 망한다?

확실한 자본 계획 없이  주변 상황만으로 가는 시행은 성공률이 너무 적다.

완벽하게 준비하고 출발해도  성공률은 50%,   분양기간이  길어짐에 발생되는 금융리스크,

적어도 1년은 견딜수 있어야  안정적인 사업구도가 될수 있단점 명심할것.(총사업비대비: 10%)

 

넷째: 유명 시공사들이 달려올수 있는 조건을 반드시 구비하라?

사업성?   분양성?  시공비? (토지비 대비  시공비 200% 이상의 조건)

소규모 시행은 관계가 없지만 대규모 시행에는 반드시  유명 메이커가 성공률에 관건임.

P/F, 브릿지자금? 시행사들이 위 조건들을 수용했을 때만  가능 하다고 판단됨.

건설시장 경색, 자금시장 악재, 미분양아파트13만 가구,  지방군소건설사 연쇄도산.으로

최근 시행 시장이 밝아 보이지 않지만  옥석을 가리는 마음으로 찿아서 하다 보면 우리들의 꿈인

시행이 성공으로 다가올수 있읍니다.

 

다섯째: 자금사 갈아타기?

물론 저금리로 자금을 받으면 좋겠지만  문의 도중 해준 다고 하는 자금사가 있으면 무조건 수용하세요

제도권 이든 비제도권이든  시행 자금을 주는 것은 그리 쉽지 않으며  있다 해도 더욱 조건이 까다로울수 있으며

찾다보면  승인햇던 자금사도  여러 조건이 변경 되어 자금이  오지 않을수있읍니다.

욕심을 버리고 저 수익 구조로 간다면 어려울것도  없겠지요..................

 

 

여기 까지 이루어 지면 여러분의 목표는 거의 완성 단계 아닐까요?

축하합니다.  시행 성공하셨읍니다.       

 

 

자금사 생각       비씨티코리아 031-493-1148    헨드폰019-203-3658  임영택올림

여러분 들의 건승을 빌며 

 

 

 

 

출처 : 부동산시행사들의모임(디벨로퍼)

글쓴이 : 임영택 원글보기

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